In Italia vige la legge sulla trasparenza bancaria (2003 rivista nel 2009), una regolamentazione specifica sull’informativa da fornire ai clienti che obbliga gli istituti a mettere a disposizione della clientela i fogli informativi, datati e aggiornati, dei loro prodotti inclusi i mutui, oltre ad una sintesi delle condizioni contrattuali. Inoltre, deve essere consegnata al potenziale cliente, tutta la documentazione precontrattuale, prima che venga definitivamente concluso il contratto.
L’ente finanziatore, se il cliente ne fa richiesta, è quindi tenuto a consegnare una copia completa del testo contrattuale, comprensivo delle condizioni generali di contratto, prima della firma. La consegna di questa copia non è assolutamente vincolante e non impegna alla conclusione del contratto. L’istituto può però chiedere al cliente un rimborso spese che non può superare il costo di istruttoria previsto per il mutuo. Per evitare questa eventualità, è consigliabile chiedere il modulo ESIS (European Standardised Information Sheet) e un prospetto delle principali clausole contrattuali prima di procedere con la decisione.
Il modulo ESIS non è un’offerta al pubblico, bensì riproduce l’offerta che la banca potrebbe proporre sulla base delle condizioni di mercato vigenti alla data della richiesta; dette condizioni quindi potrebbero variare e, di conseguenza, varierebbe anche l’offerta. L’uso di questo modulo aumenta la trasparenza ma non è, al momento, obbligatorio per legge. Il modulo ESIS è composto da 15 sezioni. Vediamo quali sono i dati che vi sono inclusi. Innanzitutto la denominazione dell’ente finanziatore che eroga il mutuo. Poi tutta la descrizione del finanziamento stesso: nome del prodotto, modalità di rimborso (rateale o in un’unica soluzione), importo massimo finanziabile, percentuale massima di finanziabilità rispetto al valore dell’immobile da ipotecare, tipo di garanzia richiesta (ad esempio ipoteca), eventuale richiesta di un garante.
Altro dato fondamentale è il tasso di interesse. Devono essere indicati tipologia di tasso applicato, modalità di variazione del tasso e parametro di riferimento utilizzato (ad esempio Euribor 3 mesi). A questi si aggiunge il tasso annuo nominale (TAN): per i mutui a tasso fisso viene segnalato il valore del tasso in percentuale; per i mutui a tasso variabile sono indicati il tasso di ingresso e la formula di calcolo del tasso a regime; per i mutui a tasso misto sono indicati il tasso iniziale, la durata del periodo iniziale, il secondo tasso e la sua durata. Deve quindi essere indicato il TAEG (tasso annuo effettivo globale): si tratta del costo effettivo del finanziamento in quanto comprende anche le spese accessorie e le tasse.
Nel modulo ESIS è poi inserito l’ammontare del finanziamento richiesto, la durata del contratto (comprensiva del periodo di pre-ammortamento se previsto), numero e frequenza dei pagamenti (rate di ammortamento e di pre-ammortamento), importo della rata calcolato secondo il tasso a regime nel momento della richiesta. Qualora si scegliesse invece il mutuo con rimborso capitale in un’unica soluzione, è previsto il pagamento degli interessi e, separatamente, la sottoscrizione dei una polizza assicurativa o di un altro strumento finanziario che rimborsi il capitale in un’unica soluzione alla scadenza del contratto. Nel modello di informativa precontrattuale, in questo caso specifico, verrebbe aggiunto: importo di ciascun pagamento periodico di interessi, importo di ciascun pagamento periodico dello strumento finanziario previsto per l’ammontare del capitale, quota capitale a carico del cliente non coperta dalla strumento finanziario, obbligo per il cliente di accettazione dello strumento finanziario proposto dall’ente erogatore.
Infine, nel modulo ESIS devono essere indicate le spese accessorie ricorrenti (ad esempio costi per l’assicurazione incendio o l’incasso della rata) e non ricorrenti (ad esempio spese notarili, perizia, istruttoria pratica, etc.), le condizioni per le quali è prevista l’estinzione anticipata del mutuo, gli obblighi di domiciliazione (ovvero se è obbligatorio aprire un conto corrente presso la banca mutuante), l’indirizzo e l’e-mail dell’ufficio reclami dell’ente finanziatore. A questo modulo, viene poi sempre allegato il piano di ammortamento per il mutuo proposto.