Abbiamo visto in un precedente articolo come l’acquirente possa chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, catastale ed ipotecaria) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili debbano essere ridotte del 30%.
Nel caso l’acquirente abbia contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario per l’acquisto della casa, la base imponibile non potrà mai essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non sarà possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto. L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporterebbero l’applicazione della sanzione penale e l’assoggettamento, ai fini dell’imposta del registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In parole semplici, si andrebbero ad applicare le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Sono previste, infine, onerose sanzioni amministrative.
Entriamo ora più nello specifico delle regole attinenti i rapporti tra mutui e tasse. Il mutuo concesso da una banca è soggetto ad un’imposta che si applica in percentuale sulla somma erogata e sostituisce le ordinarie imposte di registro e ipotecarie che sarebbero dovute in caso di mutuo concesso da un privato, quindi viene definita come imposta sostitutiva. L’estinzione anticipata del mutuo non fa perdere le agevolazioni fiscali, neppure se avviene prima che siano trascorsi 18 mesi dalla sua stipula.
L’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell’importo del mutuo. Questa aliquota ordinaria si applica ai mutui concessi per finanziare l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa, ma anche a tutti mutui che hanno una diversa finalità, purché non siano destinati all’acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa del mutuatario. In quest’ultimo caso si applica infatti un’aliquota pari al 2% dell’importo del mutuo.
Dal primo gennaio 2008, perché sia applicata l’aliquota dello 0,25% il mutuatario deve dichiarare di possedere i requisiti per godere dell’agevolazione ‘prima casa’ con un’autocertificazione resa nell’atto di finanziamento. Sempre dalla stessa data, la perdita delle agevolazioni prima casa sull’acquisto comporta anche l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 2% sul mutuo, dato che questo risulta stipulato per finanziare l’acquisto di una seconda casa. In questo caso, è quindi dovuta la differenza tra l’imposta pagata (0,25%) e quella da pagare (2%), oltre alla sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta e agli interessi legali.
Passiamo ora ad approfondire l’argomento detrazioni. Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 4 mila euro da dividere tra i mutuatari; la detrazione massima non sarà quindi maggiore di 760 euro l’anno. Le condizioni per poter godere di questa agevolazione sono le seguenti:
- l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto;
- l’acquisto deve essere avvenuto nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;
- nel caso di acquisto di una casa affittata, deve essere stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, l’atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione; inoltre, entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
- nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario deve avervi posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.
Sono detraibili dall’Irpef anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In questo caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è d 2.582,28 euro. La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione.