Più soldi necessitano, più si deve allungare il mutuo, in modo da ridurre le singole rate. In parole semplici, a parità di esborso annuo si può ottenere in prestito un capitale maggiore se si accetta un piano di rimborso in 15 anni piuttosto che in 10.
Maggiore è il valore della casa, maggiore è il valore del mutuo che la banca è disposta a concedere. Bisogna quindi sperare che il perito faccia una valutazione generosa. Un altro fattore che può far sì che la banca aumenti il mutuo, è la presenza di garanzie di più persone (più fideiussori). I lavoratori dipendenti di un’azienda privata, possono inoltre ottenere un anticipo sul trattamento di fine rapporto. Ne hanno diritto solo se si rispettano tutte le seguenti condizioni: non si chiede più del 70% del TFR maturato; il richiedente ha almeno otto anni di anzianità lavorativa; si utilizza il denaro per la prima casa; non più del 10% dei dipendenti che possono chiedere il TFR l’hanno chiesto nell’anno; non più del 4% del totale dei dipendenti ha chiesto il TFR nell’anno. Queste condizioni sono modificabili dai contratti collettivi e individuali di lavoro. Prima di avanzare la richiesta è quindi opportuno informarsi presso l’ufficio del personale o presso il sindacato. Anche se il richiedente ha conferito il TFR in un fondo pensione, può comunque avere l’anticipo: dopo otto anni dall’iscrizione si può ottenere il 75% del capitale accumulato. Anche in questo caso, gli statuti dei singoli fondi possono adottare regole di maggior favore per i loro aderenti.
Dopo la delibera di finanziamento il mutuo viene stipulato per atto pubblico davanti ad un notaio e viene, quindi, costituita l’ipoteca. Il contratto di mutuo può essere stipulato tramite doppio atto, ormai in disuso, o mediante atto unico insieme all’atto di compravendita dell’immobile. L’erogazione del prestito avviene contemporaneamente alla stipula dell’atto. Tuttavia, l’intera cifra viene immediatamente riversata dal cliente alla banca come pegno a garanzia dell’iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi all’iscrizione dell’ipoteca, tempo stabilito dalla legge per il suo consolidamento, la somma viene definitivamente consegnata al mutuatario. Per agevolare i clienti le banche solitamente concedono un prefinanziamento, rendendo subito disponibile tutta la somma o solo una parte del mutuo, fino al consolidamento dell’ipoteca.
In pratica, il prefinanziamento è un prestito concesso dalla banca per lo stesso ammontare del mutuo e per un periodo di tempo pari ai giorni che vanno dalla stipula del mutuo davanti al notaio all’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. Per questo ulteriore credito, messo da parte in un conto vincolato, la banca fa pagare degli interessi che possono avere un valore diverso rispetto al tasso di interesse del mutuo.
Occorre quindi verificare attentamente il tasso di interesse applicato al prefinanziamento e per quanto tempo si deve pagarlo, prima che inizi il vero piano di ammortamento del mutuo. Nel periodo di prefinanziamento si paga una rata composta da soli interessi e non da quota capitale. Dunque il capitale residuo del mutuo inizierà a ridursi solo a partire dalla prima rata di ammortamento. Alcune banche concedono il prefinanziamento solo dopo che è stato firmato il contratto di mutuo, con la clausola per cui, se entro un certo tempo (di solito due o tre mesi) l’ipoteca non è stata iscritta, il contratto di mutuo è sciolto.
Il prefinanziamento può essere richiesto anche dal mutuatario se deve eseguire dei lavori sull’immobile prima del rogito o per coprire anticipo richiesti dal venditore; la banca non è comunque tenuta a concedere tale opportunità. Le banche stabiliscono solitamente il pagamento delle rate con scadenze uguali a tutti i clienti, per esempio a fine giugno e a fine dicembre. Se si ottiene il mutuo a ottobre, a fine dicembre non si paga una rata vera e propria, ma solo gli interessi maturati da ottobre a fine dicembre. Questa fase si chiama preammortamento. La rata successiva, da pagare a giugno, sarà invece la prima rata completa del mutuo. Il preammortamento si può avere anche per periodi inferiori al mese. Le rate di preammortamento non contribuiscono a ridurre il capitale residuo del prestito e, quindi, costituiscono, solo un costo a carico del mutuatario.