Tassi

Abbiamo visto in un precedente articolo che le spese di mutuo sono molte. Diventa quindi molto difficile valutare il peso effettivo nel confronto tra più offerte. Esiste però uno strumento molto utile a questo scopo: il TAEG, Tasso annuo effettivo globale, calcolato tenendo conto di interessi, spese bancarie, spese assicurative ed imposte.

Sulla base delle disposizioni di trasparenza e da quanto previsto dal Testo Unico Bancario ogni documento consegnato dalla banca al cliente deve contenere informazioni sul TAEG del mutuo, che indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.

Si tratta, quindi, di una percentuale che esprime il costo effettivo del mutuo sulla base degli interessi da pagare e dell’insieme delle spese obbligatorie necessarie per ottenerlo e gestirlo. È fondamentale guardare questo valore: evita di considerare ad una ad una le voci di spesa che caratterizzano un finanziamento.

Nel calcolo rientrano: le spese di perizia e di istruttoria; le spese assicurative obbligatorie o comunque necessarie per l’ottenimento del mutuo alle condizioni pubblicizzate; il costo del conto corrente che la banca fa aprire obbligatoriamente per concedere il mutuo (imposta di bollo e spese di gestione), l’imposta sostitutiva; il costo di invio dell’avviso scadenza rata.

Leggi tutto

I mutui a tasso misto combinano nel loro piano di ammortamento tasso fisso e tasso variabile e consentono quindi di modificare, durante il piano di rimborso, il tipo di tasso applicato, da fisso a variabile e viceversa; solitamente questo si può fare a scadenze predefinite (ad esempio ogni 2, 3 o 5 anni). Troviamo il tasso misto in quei contratti di mutuo che, pur avendo un tasso variabile, sono dotati di una specie di paracadute che protegge il consumatore da eventuali crescite eccessive della rata periodica. Vediamo alcuni esempi.

Esistono innanzitutto i mutui a tasso variabile a rata costante e durata variabile. Questo prodotto unisce le peculiarità del tasso variabile con quelle del tasso fisso. La rata da versare mensilmente è costante mentre cambia la durata del mutuo che si prolunga se i tassi d’interesse crescono e si contrae quando i tassi d’interesse diminuiscono. L’allungamento dei tempi non può comunque superare un determinato tetto massimo previsto dal contratto. Le singole quote capitale vengono determinate come differenza tra rata costante e quota interessi. Se gli interessi superano la rata costante, si paga solo la quota interessi senza rimborso del capitale. Se il capitale residuo non viene rimborsato entro la scadenza massima si paga una maxi-rata finale per coprire tutto il capitale residuo.
Abbiamo poi i mutui a tasso variabile con cap (ovvero “tetto massimo d’interesse”), che consentono di utilizzare il tasso variabile – generalmente più vantaggioso rispetto al tasso fisso – con la garanzia di avere un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà mai andare. E questo a prescindere dalle variazioni dei tassi Euribor. In alcuni contratti con cap il mutuatario può beneficiare di tutte le riduzioni di tasso; in altri, è invece previsto un livello (cosiddetto floor) al di sotto del quale il tasso non può scendere.
In parole semplici, il cap dà la possibilità di far variare la rata al variare dei tassi di mercato e quindi di avvantaggiarsi di un’eventuale riduzione degli stessi tassi, ma nello stesso tempo di fissare un tetto massimo al rialzo oltre il quale il tasso non può andare, proteggendo in questo modo il mutuatario dal rischio di dover far fronte a rate insostenibili. Lo spread applicato, in questa tipologia di mutuo, è più alto rispetto a quello applicato ai tradizionali mutui a tasso variabile.

Leggi tutto

L’Euribor-EBF (European Banking Federation) è un’associazione internazionale di diritto belga senza scopo di lucro fondata nel 1999 con il lancio dell’euro. I suoi membri sono le associazioni bancarie nazionali degli stati membri dell’Unione Europea che rientrano nell’eurozona.

L’Euribor (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro) è il tasso al quale vengono offerti depositi bancari a termine in euro da una banca ad un’altra all’interno dell’Unione Economica e Monetaria, ed è pubblicato alle 11 di ogni giorno. La scelta degli istituti di credito per la quotazione si basa su criteri di mercato. Queste banche sono tra le più grandi del mercato e sono state selezionate in base alla diversità del mercato monetario in euro.

Il gruppo di banche che forma il panel fornisce preventivi giornalieri del tasso, che dovrà pagare ad altre banche per depositi interbancari. Le scadenze possono essere per settimane (una, due o tre) oppure per mesi, da uno a dodici. Ogni banca del panel inserisce i propri dati su una pagina privata entro le 10:45. Fino alle 11:00, può correggere la sua quotazione. Alle 11:00, Reuters, che gestisce la piattaforma, elabora l’Euribor incrociando tutti i dati forniti dalle singole banche.

Leggi tutto

Abbiamo parlato in un precedente articolo dei mutui a tasso fisso. Oggi ci soffermiamo sui mutui a tasso variabile.

I mutui a tasso indicizzato sono mutui il cui tasso d’interesse cambia periodicamente, al pagamento di ogni rata . Il tasso variabile è calcolato come somma dello spread della banca e di un parametro di mercato variabile come sono l’Euribor (indice di riferimento per tassi variabili) e il tasso BCE. La variazione del tasso dipende, quindi, esclusivamente dalla variazione dell’indice. Il mutuatario si può avvantaggiare delle eventuali riduzioni dei tassi di mercato, che ridurranno la rata periodica, ma al contempo può essere penalizzato dall’aumento degli stessi. Le variazioni dei tassi incideranno maggiormente sulla rata nei primi anni di mutuo, quando la quota interessi è molto consistente.

Leggi tutto

Una delle scelte fondamentali che deve affrontare il mutuatario riguarda il tasso di interesse con cui vengono definite le rate periodiche. Vediamo oggi di approfondire il concetto di tasso fisso.

I mutui a tasso fisso sono mutui il cui tasso di interesse viene fissato al momento della stipula davanti al notaio e non cambia mai per tutta la durata del piano di ammortamento. Il tasso fisso deriva dalla somma del parametro di mercato IRS (Interest Rate Swap) e dello spread (il margine di profitto della banca, con il quale copre anche le spese di gestione della struttura e della pratica stessa e i rischi dell’operazione) ma può anche essere segnalato come tasso fisso “finito” (già computato come somma di IRS e spread). L’indice di riferimento IRS è pari alla durata del mutuo: ad esempio se il mutuo ha durata vent’anni, il parametro è IRS 20 anni. Viene presa a riferimento la quotazione del parametro IRS del giorno di stipula del mutuo. Le quotazioni sono pubblicate ogni giorno sui principali quotidiani economici.

Leggi tutto

Aumentano le richieste dei mutui grazie al calo dei prezzi delle abitazioni e ai tassi d’interesse ai minimi storici. In particolare aumentano le surroghe e le richieste di mutui a tasso fisso.

Gli ultimi dati danno le surroghe al 63,1% del totale delle erogazioni ma prossimamente questi dati potrebbero subire una variazione. Infatti, nel 2016 potrebbe venire reintrodotta la penale di estinzione anticipata sui mutui che oscillava tra l’1,5% e il 2% sul debito residuo del finanziamento. Dipende da cosa deciderà il governo Renzi: l’applicazione della penale taglierebbe comunque le gambe al mercato delle surroghe. Gli ultimi dati invece riguardanti i tassi, vedono una preferenza schiacciante per i mutui a tasso fisso (72,3% del totale delle erogazioni), soprattutto per quanto riguarda quelli di durata di almeno vent’anni. Ma vediamo di fare una simulazione sul sito mutuionline.it per capire quali sono i mutui a tasso fisso più vantaggiosi.

Leggi tutto

Il tasso finito di offerta del mutuo (calcolato sommando spread ed indice di riferimento, Euribor per i mutui a tasso variabile e IRS per quelli a tasso fisso) presentato durante la fase di richiesta del preventivo spesso può risultare diverso dal tasso finito di stipula riportato sul contratto. Questo secondo tasso è molto più importante del primo in quanto determina effettivamente l’importo delle rate e quindi il costo totale del finanziamento. Vediamo il motivo di questa differenza.

Il tasso finito comunicato contestualmente alla richiesta di preventivo mutuo e al primo calcolo della rata, si basa su variabili economiche valide in quel momento specifico. Ma le stesse condizioni sono soggette a mutamenti nel tempo e non è detto che rimangano invariate durante i sessanta – novanta giorni che normalmente intercorrono fra il momento della richiesta del preventivo e l’effettiva erogazione del finanziamento. Gli indici Euribor e IRS, infatti, sono molto dinamici e lo spread è sempre oggetto di grande volatilità. Quindi, può capitare che al momento della firma dell’atto di mutuo davanti al notaio, il cliente si trovi un tasso di stipula sensibilmente diverso dal tasso di preventivo e che oltretutto non possa fare null’altro che accettare per mancanza di tempi tecnici e di alternative.

Leggi tutto

I mutui per comprare una casa all’asta possono essere una buona soluzione sia per coloro che cercano un’abitazione e non vogliono spendere troppo denaro, sia per i tribunali che devono spesso amministrare case vuote. Vediamo come funziona questa tipologia di mutuo.

Il mutuo per comprare un immobile all’asta, solitamente, funziona come il mutuo tradizionale. Come prima cosa è necessario quindi fornire una garanzia, tramite un’attestazione di reddito, e far valutare la casa dall’istituto di credito. In questo modo sarà possibile convenire all’accensione di un’ipoteca, elemento che farà ottenere il desiderato finanziamento per comprare l’immobile. Una volta ottenuto il prestito, il richiedente verserà le rate mensili, fino ad arrivare al completo rimborso del mutuo. Le caratteristiche in comune con il mutuo tradizionale terminano qui. Nel mutuo per comprare una casa all’asta, infatti, potrebbe non essere indispensabile la presenza di un incaricato, visto che il valore dell’immobile viene fissato durante l’asta.

Leggi tutto

L’ammontare della rata del mutuo è generato dall’importo concesso, dalla durata del finanziamento e dal tasso di interesse pagato all’ente erogatore. Il tasso di interesse viene dichiarato in punti percentuali su base annua. Vediamo di approfondire l’argomento e capire quali sono le diverse tipologie di tasso.

Partiamo dal tasso fisso dove la rata rimane, appunto, fissa per tutto il periodo di rimborso del mutuo. Il tasso fisso deriva dalla somma di EurIRS (indice di riferimento per tassi fissi) e spread (margine di profitto della banca) ma può anche essere segnalato come tasso fisso “finito” (già computato come somma di IRS e spread). Abbiamo poi il tasso variabile con il quale l’importo della rata può mutare da rata a rata (mensilmente, trimestralmente, semestralmente, etc.). Il tasso variabile è la somma tra l’Euribor (indice di riferimento per tassi variabili) e lo spread. La variazione del tasso dipende, quindi, esclusivamente dalla variazione dell’indice Euribor.
I tassi di interesse, generalmente, più utilizzati sono questi due, ma negli ultimi anni, sono aumentati le tipologie di tasso e i piani di rimborso tra cui scegliere. Vediamo i principali.

Leggi tutto