Abbiamo già visto in un precedente articolo l’opzione della surroga. Ricordiamo che si fa con un nuovo operatore; che prevede la redazione di un atto pubblico davanti a un notaio a spese del nuovo operatore; che consente di modificare durata, spread, tipo di tasso ma non il capitale, che è uguale al capitale residuo; e che come spese prevede solo la tassa ipotecaria di 35 euro. In questo articolo desideriamo approfondire meglio l’argomento.
Il mercato dei mutui di surroga ha inizio nel 2007 con il Decreto Bersani, che prevede la possibilità di trasferire il mutuo esistente dalla propria banca ad un’altra a costi zero, beneficiando di condizioni economiche più vantaggiose. Il mutuatario che desidera risparmiare sulla rata può quindi approfittare dell’evoluzione nel tempo di variabili quali l’andamento dei tassi di interesse (Euribor e IRS) e degli spread offerti dalle banche concorrenti sui propri mutui di surroga. Per avvalersi della surroga a costo zero deve chiedere alla nuova banca un mutuo di surroga che abbia gli stessi richiedenti e un importo pari al valore del debito residuo del mutuo attuale. Gli altri parametri – ad esempio durata o tipologia di tasso – possono invece essere variati senza impedimenti.
Il mutuo di surroga consente la diminuzione dell’entità della rata grazie a:
- tassi di interesse più competitivi rispetto quelli del proprio mutuo.La nuova banca offre spread scontati o delle promozioni per procacciarsi nuovi clienti, ai quali vengono chiesti l’apertura di un conto corrente e il parallelo accredito dello stipendio o degli emolumenti da libera professione;
- allungamento o riduzione della durata del mutuo
- cambio del tipo di tasso (per esempio da tasso fisso a tasso variabile).
La surroga comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura, per l’estinzione anticipata del contratto con l’operatore inizialmente scelto. Essendo un trasferimento e non un’estinzione, non possono essere chieste penali di estinzione anticipata. Inoltre non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria o per gli accertamenti catastali. Ciò vuol dire che il cliente che trasferisce il suo mutuo deve farlo a costo zero: non possono essergli chieste spese di perizia (l’immobile è lo stesso), spese di istruttoria (il cliente è affidabile perché stava regolarmente pagando il mutuo), spese legate agli accertamenti catastali. Il passaggio del notaio, se richiesto, deve essere a spese dell’intermediario. Non è neppure necessario accendere una nuova polizza assicurativa sull’immobile: è sufficiente cambiare il nome del beneficiario nella polizza fatta a suo tempo. Non si pagano nuove imposte sul finanziamento e rimangono valide le detrazioni sugli interessi passivi per i mutui dell’abitazione principale. L’unico costo è rappresentato dalla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.
Ricordiamo che il nuovo finanziamento deve essere erogato per un importo pari esattamente al capitale residuo del contratto trasferito. Nel caso, invece, si voglia ottenere liquidità aggiuntiva, si può ricorrere a due alternative:
- Mutuo con finalità Surroga + Liquidità: è un mutuo di surroga associato ad un secondo mutuo diretto ad assicurarsi risorse extra (fino ad un massimo di 100.000 euro). Il richiedente sposta il proprio mutuo alla nuova banca senza alcuna spesa e sostiene i normali costi del mutuo (istruttoria, perizia, notarili) per il secondo mutuo;
- Mutuo con finalità Sostituzione + Liquidità: permette di sostituire il mutuo in essere e ottenere al contempo liquidità aggiuntiva da usare per le proprie esigenze personali. Con un mutuo di sostituzione si trasforma quindi in liquidità l’aumento di valore del proprio immobile. In questo caso, tutte le spese legate all’ottenimento del nuovo mutuo, incluse le spese notarili, sono a carico del cliente.