Come abbiamo visto in un precedente articolo, una volta ottenuto un mutuo, il finanziamento non si protrae per tutta la vita. Si può sempre cambiarlo, cercando di negoziare nuove condizioni con la banca iniziale oppure cambiando istituto di credito. Ma si può anche ridurre totalmente o parzialmente il capitale residuo usando l’estinzione anticipata.
Qualora si avessero dei soldi da parte e si volesse ridurre in tutto o in parte il capitale residuo del proprio mutuo, si potrebbe procedere con l’estinzione anticipata. Se il mutuo è stato contratto dal 2007 in avanti non ci sono neppure le commissioni di estinzione anticipata. Per gli altri contratti è arrivato un accordo da ABI (Associazione Bancaria Italiana) e associazioni dei consumatori per calmierare le penali e indicare una soglia massima a seconda del tipo di mutuo e del momento in cui viene fatta l’estinzione anticipata. Ribadiamo che la penale può essere richiesta solo in caso di estinzione totale o parziale del mutuo o per la sua sostituzione, non invece per la surrogazione, che comporta il trasferimento del mutuo e non la sua estinzione. Queste stesse disposizioni si applicano dal 1 gennaio 2008 anche ai mutui frazionati, cioè quelli stipulati da un’impresa costruttrice e poi frazionati tra gli acquirenti in quota parte rispetto all’appartamento acquistato.
Si può estinguere anticipatamente tutti i contratti di mutuo, non solo quelli per l’abitazione principale, ma in generale anche i mutui stipulati per l’acquisto di case e per la loro ristrutturazione.
Estinguere parzialmente un mutuo dà la possibilità di ridurre la rata periodica. I vantaggi sono ovviamente maggiori se ci si trova nella prima metà del piano di ammortamento del finanziamento, quando la quota interessi è più consistente.
Se il mutuo è ripagato, perde valore l’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del prestito. Da qualche anno la cancellazione dai registri immobiliari dell’ipoteca è automatica e non è necessario andare dal notaio. Dopo l’estinzione del mutuo è obbligo della banca consegnare al mutuatario una quietanza da cui risulta la data di estinzione del mutuo. Entro trenta giorni dalla data riportata in quietanza la banca farà la relativa comunicazione in Conservatoria. Il conservatore, entro il giorno successivo alla comunicazione della banca, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca. Si tratta di una grossa ed importante novità: viene così meno una complicazione burocratica che comportava per i mutuatari ulteriori costi.
Infatti succedeva spesso che su un immobile in vendita, che era stato a suo volta acquistato con un mutuo ipotecario, gravava ancora l’iscrizione di un’ipoteca che in pratica era priva di valore, perché il debito a garanzia del quale era stata iscritta non esisteva più, visto che era stato ripagato. Se però il nuovo acquirente doveva a suo volta chiedere un mutuo, iniziavano i problemi. La banca che doveva erogare il nuovo mutuo, infatti, non si sentiva sufficientemente coperta e garantita da un’ipoteca che nei registri immobiliari sarebbe stata iscritta come ipoteca di secondo grado e dunque chiedeva al mutuatario di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca. Per fare ciò, il cliente doveva recarsi dal notaio e pagare una tariffa per la cancellazione parametrata al valore dell’ipoteca iscritta. Potevano essere necessari anche 1500 – 2000 euro.
Oggi questo fortunatamente non è più necessario. L’ipoteca viene cancellata automaticamente una volta che il debito è stato ripagato e dunque non serve alcuna cancellazione davanti al notaio. Si consiglia di chiedere alla banca una copia della quietanza da cui risulta la data di estinzione del mutuo. Questo documento basta per avere certezza che, dopo trenta giorni, l’ipoteca iscritta nei registri immobiliari sarà cancellata automaticamente. In caso di errori, sarà la banca a rispondere.