Gli interessi sono solo una parte delle spese che il mutuatario si trova a dover pagare per l’ottenimento e il mantenimento del mutuo. Ci sono, infatti, diverse spese implicite nella gestione e nell’erogazione del mutuo che è necessario prendere in considerazione per valutare il vero costo del finanziamento. Vediamo quali sono le principali spese.
Innanzitutto troviamo il TAN, il tasso annui nominale, pari alla somma del parametro di mercato (IRS, Euribor, tasso BCE) più lo spread applicato dall’istituto di credito. Poi abbiamo le spese di istruttoria, ovvero l’insieme delle pratiche e delle formalità necessarie a concedere ed erogare il mutuo; solitamente, nei foglietti informativi, viene indicato il tempo impiegato dalla banca per concludere l’istruttoria.
Ci sono poi le spese della perizia, cioè la relazione di un tecnico che attesta il valore dell’immobile da ipotecare per concedere il mutuo. A queste deve essere aggiunta la spesa per l’avviso di scadenza rata: ogni mese, l’ente finanziatore invia al mutuatario un avviso della prossima rata del mutuo; per ogni singolo invio è previsto un costo.
Così come devono essere inviate le comunicazioni di legge. Il Testo Unico Bancario, nei contratti di durata, stabilisce che la banca debba inviare al cliente un rendiconto riepilogativo delle condizioni del mutuo almeno una volta all’anno e comunque ogni volta che si verificano delle variazioni. Il contratto di mutuo è soggetto all’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% del finanziamento concesso o del 2% per la seconda casa (invece dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e delle tasse sulle concessioni governative). Questa imposta viene trattenuta direttamente dalla banca, al momento dell’erogazione del finanziamento.
Abbiamo poi il tasso di preammortamento, il periodo che intercorre tra l’erogazione del mutuo e l’inizio del suo piano di ammortamento. Quest’ultimo comincia nel momento in cui avviene l’effettiva iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari (in genere 10-15 giorni dopo la stipula dell’atto di mutuo davanti al notaio). Nel preammortamento si paga una rata composta da soli interessi e non da quota capitale. Dunque il capitale residuo del mutuo inizierà a ridursi solo a partire dalla prima rata di ammortamento. È importante verificare a quanto ammonta il tasso fatto pagare dalla banca per il preammortamento e chiedere che sia uguale al tasso applicato al piano di ammortamento. Nei foglietti informativi è generalmente indicato sia il tasso che la durata del periodo di preammortamento.
Nei casi dovuti, viene applicato il tasso di mora: tasso applicato alle rate in caso di ritardato pagamento rispetto alla scadenza prevista nel piano di ammortamento.
Da considerare anche le spese notarili. L’atto di mutuo viene stipulato davanti al notaio che viene pagato in base al suo tariffario. È consigliabile chiedere più preventivi a diversi notai per essere in grado di fare una scelta ponderata e consapevole. Se il mutuo viene stipulato con la banca grazie all’intervento di un mediatore creditizio o di un agente in attività finanziaria, si deve pagare la commissione d’intermediazione per l’operato del terzo professionista.
Inoltre, dobbiamo ricordare che l’istituto di credito obbliga spesso il mutuatario, per concedergli il mutuo, ad aprire un conto corrente presso di lui. Occorre dunque considerare tra le spese del mutuo anche le spese di gestione e il bollo del conto corrente. Chiudiamo parlando delle assicurazioni. Sulla base delle disposizioni della Banca d’Italia, l’immobile su cui viene iscritta l’ipoteca deve essere assicurato con il rischio incendio e scoppio. Inoltre, in molti casi, le banche vincolano l’erogazione del mutuo alla stipula di un’assicurazione vita a copertura del rischio di credito. La polizza garantisce la copertura del debito residuo nel caso il cui il mutuatario muoia, abbiamo un’invalidità permanente e, in alcuni casi, perda il lavoro. Il cliente, in entrambi i casi, può scegliere dove acquistare la copertura.