Può capitale nel corso del piano di ammortamento che si riscontrino delle difficoltà nel pagare regolarmente le rate mensili. Di fronte all’eventualità di diverse rate insolute e mai pagate, l’ente finanziatore potrebbe notificare al mutuatario la decadenza del beneficio del termine e rescindere il contratto di mutuo pretendendo tutta la somma prestata, ovvero l’importo residuo del mutuo. Se il mutuatario non ottempera a questa richiesta, attraverso un’azione legale, la casa potrà essere messa all’asta, con tutte le conseguenze che ciò comporta.
In caso di ritardo del pagamento della rata mensile, l’ente finanziatore può procedere alla risoluzione del contratto. Questo però solo dopo un certo numero di rate pagate in ritardo. Se invece il mutuatario non paga dopo 180 giorni dalla scadenza della rata, generando il “mancato pagamento” (anche se si tratta della prima rata saltata), l’ente finanziatore può risolvere il contratto in essere e attivare tutte quelle procedure consentite dalla legge, al fine di rientrare dell’investimento effettuato. Qualora il mutuatario decidesse di pagare la rata dopo il 180° giorno, dovrà per prima cosa pagare le spese legali, le coperture assicurative, rimborsare eventuali spese sostenute dall’ente erogatore, gli interessi di mora. Solo dopo questi pagamenti potrà rimborsare l’intero importo della rata come previsto inizialmente dal piano di ammortamento.
Anche il ritardato pagamento di una rata comporta tutta una serie di conseguenze non trascurabili ai fini del buon proseguimento del contratto di mutuo stipulato. Quando si tratta di un ritardo di una rata si viene a generare un costo (i cosiddetti interessi di mora) che il mutuatario dovrà corrispondere all’ente finanziatore, come previsto dalle condizioni contrattuali. L’interesse di mora sarà applicato sulla singola rata ponderato naturalmente per il numero di giorni intercorrenti tra la data di scadenza e il giorno in cui si procede al pagamento.
Quando invece ci troviamo di fronte a casi di insolvibilità più marcati l’ente erogatore può pretendere il rimborso dell’intero capitale residuo sommato ad una quota di interessi ancora non maturati, quando il ritardo del pagamento si sia verificato per almeno sette volte anche non consecutive. In presenza di un fideiussore, l’ente finanziatore chiederà a quest’ultimo di pagare le rate insolute più gli interessi di mora o procederà comunque al pignoramento con inevitabile vendita giudiziale della casa quale garanzia del capitale prestato.
Tecnicamente si configura il ritardo del pagamento quando la rata è pagata tra il 30° e il 180° giorno rispetto alla data di scadenza della stessa. È comune pensare che, se non si paga più il mutuo, l’ente finanziatore si limiti a mettere la casa all’asta. Questo è vero in parte poiché, specialmente negli ultimi anni, l’ente erogatore prima di far valere la sua garanzia principe, ovvero l’ipoteca sulla casa, si attiva per riscuotere il suo credito con metodi più diretti e meno costosi. Pertanto in pericolo non vi è solo la casa ipotecata, ma tutti i beni individuali del mutuatario.
Prima di procedere all’esecuzione forzata dell’immobile, l’ente finanziatore potrebbe per esempio rivalersi sullo stipendio o sulla pensione e congiuntamente ai beni mobili personali, quali l’auto, la barca, i mobili, i conti correnti, i titoli azionari e le obbligazioni. La pretesa dell’ente finanziatore potrebbe estendersi anche nei confronti di eventuali garanti, ovvero i fideiussori.
Ma se l’ente erogatore optasse per la sola espropriazione dell’immobile, la vendita dello stesso lo appagherebbe? Questo dipende dalla cifra alla quale ammonta il debito, comprensivo degli interessi legali di mora e spese legali, e dal ricavato della vendita. Se da tale operazione emergesse uno scoperto a sfavore della banca, quest’ultima proseguirà molto probabilmente nel tentativo di ottenere quanto le spetta. Segnaliamo, infine, che in caso di mancato pagamento delle rate mensili del mutuo si viene segnalati alla centrale dei rischi.