Ricorrere ad un mutuo ipotecario per comprare, ristrutturare o costruire casa è una tappa necessaria per chi non dispone del capitale sufficiente. È bene valutare l’impegno che si sta assumendo, facendo bene i conti relativi a reddito e spese personali. L’ipoteca, bisogna ricordarlo, è un diritto reale di garanzia che va iscritto nei registri immobiliari. Se il mutuatario non paga, il creditore può far vendere all’asta la casa ipotecata e ottenere il rimborso del prestito e delle spese della procedura con il ricavato della vendita e con precedenza rispetto a tutti gli altri creditori.
Per richiedere un mutuo è necessario compilare un modulo, la cosiddetta domanda di mutuo, predisposto dalla banca. Su questo modulo è necessario indicare: i dati riguardanti il prestito (importo richiesto, tasso e durata); i dati personali del cliente o dei clienti (dati anagrafici, persone a carico, attuale occupazione, reddito, dichiarazione di non avere altri debiti, etc.); i dati riguardanti l’immobile da acquistare (descrizione dell’immobile e pertinenze, valore dell’immobile).
Grazie alla domanda di mutuo, la banca può fare una prima analisi di fattibilità e successivamente richiedere tutta la documentazione necessaria. Una volta ricevuta la domanda di mutuo, la banca avvia la pratica valutando tre aspetti fondamentali: il rapporto tra il mutuo richiesto e il reddito del richiedente (nucleo familiare); il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile (valore accertato da un perito della banca); l’esistenza di garanzie supplementari (garante o fideiussione). Riguardo al primo punto le banche valutano la fattibilità dell’operazione attraverso il cosiddetto “rapporto rata / reddito”: la rata, generalmente, non deve superare 1/3 del reddito familiare mensile netto.
In poche parole, tutto ruota intorno alla capacità di rimborso del cliente, che viene valutata sulla base di specifici parametri:
- reddito personale; le entrate del cliente sono verificate dalla banca tramite l’esame della dichiarazione dei redditi;
- presenza di un fideiussore; se qualcuno (padre, fratello, moglie…) si fa garante del debito e diventa fideiussore, è più facile ottenere il mutuo. La banca, in questo caso, sa che se il cliente è in difficoltà, potrà sempre rivolgersi al suo garante. Per le giovani coppie e per chi non ha un reddito sicuro e regolare, la strada della fideiussione dei genitori è praticamente obbligata; in alcuni casi la banca può chiedere l’iscrizione dell’ipoteca anche su un immobile diverso da quello che si acquista. Anche lo Stato può dare un aiuto tramite il Fondo per la Casa con reddito basso; per accedere a questa garanzia è necessario rivolgersi alle banche convenzionate;
- reddito familiare; a parità di condizioni, un mutuo dato ad una coppia che lavora è più sicuro di uno dato a un single: dal punto di vista dell’ente erogatore, se viene a mancare uno dei due redditi, c’è sempre l’altro che può coprire il debito,
- conoscenza personale; è più facile ottenere il mutuo se si è conosciuti. La banca conosce la storia dei suoi correntisti (giacenza media sul conto, frequenza e durata degli scoperti, etc.) che avranno quindi meno difficoltà di chi arriva in agenzia solo per farsi finanziare.
Una volta superata la fase preliminare di fattibilità verrà richiesto al cliente di consegnare la documentazione necessaria. Dopo di che la banca delibera il finanziamento.
Ci sono però dei casi in cui il mutuo, in assenza di ulteriori garanzie o di ulteriori controlli da parte del notaio, non viene concesso dalla banca. Il finanziamento per esempio non è concesso se ci sono protesti in capo a chi ha chiesto il mutuo, se l’immobile da acquistare proviene da donazione o testamento (in questo caso il notaio deve chiedere agli altri eredi una rinuncia alle loro eventuali pretese sulla casa), se l’immobile è oggetto di condono edilizio non ancora concesso, se l’immobile è già ipotecato, se l’immobile è gravato da vincoli da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali.